Co czwarty kupujący mieszkanie na rynku pierwotnym finalizuje transakcję gotówką. Zaskakujące? Być może. Na pewno skłaniające do poszukania odpowiedzi na pytanie, czy wybór między mieszkaniem na kredyt a zakupem z udziałem wyłącznie środków własnych to tylko kwestia zasobności portfela? Czytając dalej, dowiesz się, jakie czynniki wpływają na opłacalność obu rozwiązań.
Jakie są sposoby finansowania zakupu nieruchomości?
53/21/26 — to procentowy podział źródeł finansowania mieszkań z rynku pierwotnego. Pochodzi on z analizy Narodowego Banku Polskiego dotyczącej cen mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości w IV kwartale 2025 r. Dane od deweloperów pokazują, że:
- 53% kupujących wybiera kredyt bankowy,
- 21% osób decyduje się na zakup z przewagą środków własnych, ale ze wsparciem kredytu,
- 26% nabywców kupuje nieruchomości wyłącznie za środki własne.
Jeśli wziąć pod uwagę ceny transakcyjne mieszkań w największych polskich miastach, fakt, że co czwarty nabywca płaci pełną kwotę bez wsparcia banku, robi wrażenie. Z drugiej strony — nie można generalizować, że dla ponad połowy kupujących kredyt jest jedynym sposobem na zakup własnych czterech ścian.
Dla wielu osób wsparcie ze strony instytucji finansowej to świadomy wybór, a nie konieczność. Ich decyzja poprzedzona jest sprawdzeniem, co pokazuje kalkulator zdolności kredytowej (dostępny np. tu: https://mfinanse.pl/oferta-indywidualna/kalkulator-zdolnosci-kredytowej/) oraz skrupulatną analizą opłacalności obu rozwiązań.
Wartość pieniądza w czasie, czyli czy mieszkanie na kredyt może się opłacać?
Wybór między bankowym zobowiązaniem a gotówką to nie tylko kwestia posiadanych oszczędności — czy to tych zbieranych latami, czy pochodzących ze spieniężonego majątku np. sprzedaży innych nieruchomości. Argumentami w dyskusji „kredyt vs. środki własne” powinny być również:
- koszt pieniądza, czyli relacja między oprocentowaniem kredytu a utratą wartości oszczędności w czasie (inflacją);
- koszt kredytu, czyli suma odsetek i opłat okołokredytowych składająca się na RRSO, którą trzeba zapłacić bankowi w zamian za pożyczenie pieniędzy (uwaga! Pożyczanie pieniędzy kosztuje);
- potencjalny zysk, który mogłyby wypracować oszczędności, gdyby ulokować je np. na lokatach, kontach oszczędnościowych lub zainwestować w obligacje;
- płynność finansowa oraz poduszka finansowa, czyli bezpieczeństwo, jakie daje dostęp do gotówki w razie nagłych wydatków lub utraty dochodów.
W praktyce każda decyzja o finansowaniu wymaga indywidualnego podejścia. To, co opłacało się rok temu, dzisiaj — przy niższych stopach procentowych i względnie ustabilizowanej inflacji — może być już nieaktualne.
Przykładowo kredyt może okazać się bardziej opłacalny, gdy zysk z oszczędności (po opodatkowaniu) przewyższa RRSO kredytu. W takiej sytuacji odłożony kapitał pracuje szybciej, niż narastają koszty zobowiązania. Mówiąc inaczej: z posiadanych oszczędności można czerpać zyski przy jednoczesnym korzystaniu z pieniędzy banku. Aktualne wartości RRSO można sprawdzić w rankingu kredytów hipotecznych na stronie mFinanse.
Kiedy wybrać gotówkę, a kiedy lepiej kupić mieszkanie na kredyt?
Zarówno wykorzystanie środków własnych, jak i kupno mieszkania na kredyt mają wady i zalety. Najbardziej oczywistym plusem zakupu za gotówkę jest spokój. Podpisanie aktu notarialnego, przelew ceny zakupu i wpis do księgi wieczystej, gdzie kupujący widnieje jako jedyny właściciel — ot, cała procedura. W razie problemów finansowych mieszkanie nie stanie się przedmiotem roszczeń banku, a rata kredytu nie będzie obciążać domowego budżetu. Zakup za gotówkę to także brak dodatkowych kosztów prowizji, ubezpieczeń czy wymaganych przez bank produktów dodatkowych.
Ale…
Wydanie wszystkich oszczędności naraz oznacza brak poduszki finansowej i kapitału, który mógłby w czasie spłacania kredytu pracować na lokacie czy koncie oszczędnościowym. Taki ruch może zachwiać płynnością finansową kupującego. Dlatego, jeśli oprócz kwoty potrzebnej na zakup nieruchomości, nie dysponuje się dodatkową „górką” pieniędzy, rozsądniejszym ruchem będzie kredytowanie przynajmniej części inwestycji.
Zaletą kredytu hipotecznego na mieszkanie jest możliwość przeznaczenia wolnych środków na inne cele: od wykończenia lokalu po inwestycje. Takie rozwiązanie pozwala też zachować poczucie bezpieczeństwa dzięki dostępowi do gotówki na wypadek nieprzewidzianych wydatków. Znane z góry, spisane w harmonogramie raty pozwalają na precyzyjne planowanie domowego budżetu oraz pełną kontrolę nad wydatkami w dłuższej perspektywie. Wysokość raty można też wcześniej sprawdzić, korzystając z kalkulatora raty kredytu hipotecznego na stronie mFinanse.
Ponadto korzystając ze wsparcia banku, można pozwolić sobie na wybór lokalu ze znacznie pokaźniejszego katalogu ofert. Jeśli zdolność kredytowa na to pozwala, nieruchomości o lepszym standardzie czy w ciekawszej lokalizacji są dostępne szybciej, bez żmudnego odkładania na nie.
Zakup mieszkania: na kredyt czy za gotówkę. Podsumowanie
Dylematu, czy kupić mieszkanie za gotówkę, czy na kredyt, nie da się rozwiązać prostym stwierdzeniem: jak ma się pieniądze, to lepiej bez pożyczania od banku, a jak się nie ma — to przy wsparciu instytucji finansowej. W praktyce ta strategiczna decyzja musi być złotym środkiem pomiędzy twardą matematyką a indywidualnym poczuciem bezpieczeństwa. W jej podjęciu pomocni są eksperci mFinanse.
Na początku ekspert opowie o aktualnej sytuacji na rynku kredytowym. Następnie przeanalizuje sytuację finansową kredytobiorcy. Sprawdzi, czy bardziej opłaca się zachować gotówkę na „czarną godzinę”, czy może wpłacić wyższy wkład własny i dzięki temu wynegocjować w banku lepsze warunki. Specjalista przedstawi również symulacje kredytowe i porówna oferty wielu banków, a decydując się na zaciągnięcie zobowiązania — zajmie się formalnościami.
Podsumowując: nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na pytanie, czy bardziej opłaca się kupić mieszkanie za gotówkę, czy z kredytem. Każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, najlepiej z pomocą eksperta kredytowego.
Artykuł sponsorowany
